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20/02/2015

RATSCHLÄGE VOR EINEM IMMOBILIENKAUF

Bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, ist es wichtig zu wissen, was Begriffe wie Licencia de Obras (Baulizenz) Cedula de Habitabilidad, (Bewohnbarkeitsbescheinigung), Catastro (Katasteramt) Legalidad de la vivienda (Legalität der Immobilie), Registro de la Propiedad (Eigentumsregister), etc. bedeuten.


Ein Immobilienkauf ist ein komplexes Thema. Daher sollten Sie nicht blind den Immobilienagenturen folgen, da diese schliesslich die Verkäufer repräsentieren. Sie als Käufer sollten sich daher an einen Anwalt wenden, der sich im Thema Immobilienrecht sehr gut auskennt.


Damit Sie die Notwendigkeit erkennen, nennen wir Ihnen ein Beispiel aus der Praxis unser Kanzlei.


Einem Klienten wurde ein Grundstück zum Kauf angeboten, auf dem der Bau eines Hauses begonnen wurde, aber noch nicht abgeschlossen war. Als sich der Klient an uns wandter, war der erste Schritt, von der Baufirma die Baulizenz zu fordern.


Da diese die Übermittlung der Lizenz an uns verzögerte, forderten wir ein Zertifikat beim Katasteramt an. Dabei stellte sich heraus, dass das Grundstück als rustikales Land gekennzeichnet war und eine Immobilie darauf nicht erschien.


Auf Nachfrage bei der Immobilienagentur teilte man uns mit, dass es in derselben Umgebung viele solcher Grundstücke gebe und dass mit allen so verfahren werde. Es wurde also wissentlich versucht, unserem Klienten eine illegale Immobilie zu verkaufen.


Unserem Kliente wurde versucht, glaubhaft zu machen, dass das Grundstück alleine durch seine Registrierung im Katasteramt legal sei. Diesem ist aber nicht so, denn was zählt, ist dass wenn das Grundstück in der zuständigen Gemeinde nicht als legal gemeldet ist, es auch keine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhält.


Desweiteren muss zwischen dem Grundbuchamt (Registro de Propiedad) und urbanistischer Legalität (legalidad urbanística) unterschieden werden.
In Spanien, und insbesondere in der Gemeinde von Valencia, darf ein Haus nicht abgerissen werden, wenn nach seinem Bau ohne Genehmigung der Gemeinde 4 Jahre vergangen sind.


Nach Ablauf von 4 Jahren ist das Abrissrecht abgelaufen und man kann das Haus beim Grundbuchamt eintragen lassen und sich als Besitzer ausweisen.


Dies bedeutet jedoch nicht, dass man das Haus mit diesem Schritt legalisiert. Aus urbanistischer Sichtweise ist und bleibt es illegal.


Wenn ein Káufer also nicht genügend informiert worden ist, kann er sich in der Situation befinden, Besitzer eines illegalen Bauobjektes auf einem Grundstück zu sein, welches die Gemeinde zwar nicht abreissen darf, aber welches zur gleichen Zeit auch keinen Anschluss and Strom und Wasser haben kann.


Der Anschluss and Strom und Wasser kann zwar gegen einen hohen Aufpreis erlangt werden, doch der Besitzer muss sich im Klaren darüber sein, dass sich das gebaute Haus in einem illegalen Zustand befindet und dies bei einem späteren Verkauf den Verkaufspreis erheblich reduzieren kann.


Falls der Besitzer zu einem späteren Zeitpunkt überlegen sollte anzubauen, wird die Gemeinde ihm dies sehr wahrscheinlich nicht genehmigen, weil der Hausbau illegal war.

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